导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　<数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义strong>在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义城镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现代生活需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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